- Antes de realizar la compra de la vivienda
- Con respecto a la celebración del contrato y su financiación
- Con respecto a las obligaciones y derechos posteriores a la firma de la compraventa
1.1 Los promotores y/o vendedores habituales de viviendas están obligados legalmente a suministrar los datos a los compradores a través de la publicidad que realizan, y ello es así aunque no figuren expresamente en el contrato (la publicidad obliga).
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El nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil; |
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Los planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes, etc ...; |
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Los datos del Registro de la Propiedad; |
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El seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) |
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Copias de las licencias de la construcción y ocupación de las viviendas; |
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El precio total de venta y forma de pago; |
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Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma; |
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La forma en que está previsto documentar el contrato |
1.2 En el caso de que la venta se haga por un particular (viviendas de segunda mano), debemos recabar igualmente del vendedor, al menos, la siguiente documentación:
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Información registral de la propiedad del vendedor o transmitente; |
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El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles; |
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El certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto bueno" del presidente, que acredite estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad; |
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Una copia de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad, y en su caso, los reglamentos que existan en la misma. |
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La compraventa puede hacerse en documento privado, o en documento público, es decir, autorizado por Notario, pero el comprador tiene el derecho de exigir la forma pública (el Código civil dice que debe constar en escritura pública). Y que, a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad ya que esto proporciona al comprador seguridad jurídica.
El precio es la contra-prestación que se paga al vendedor, y como tal es un requisito esencial de la compraventa. No debe satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental antes indicada.
Es frecuente que antes de firmar el contrato, se puede establecer un compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto de "arras o señal". En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.
Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.
Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra sobre plano", es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro, y sin perjuicio de las multas procedentes (que pueden llegar hasta el 25% de las cantidades que deben ser devueltas).
Precio aplazado. En caso de que una parte del precio se aplace a pesar de no existir carga alguna, entonces es el vendedor el que debe adoptar determinadas cautelas. En particular resulta recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria (de forma que si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser de propiedad de vendedor), o bien mediante hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.
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Después de firmar la escritura pública se debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la Ley no la impone obligatoriamente), pero es muy recomendable obtenerla para lograr el adecuado grado de seguridad jurídica y las garantías que antes explicamos.
Junto con nuestra solicitud debemos presentar copia auténtica de la escritura de compraventa en el Registro.
Antes de la inscripción debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra a promotor (vivienda nueva) y compra a particular (vivienda de segunda mano).
a) En el caso de compra a un promotor, la transmisión está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, quien lo debe ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. Actualmente el tipo general es del 10%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 21%.
Además, deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo de cada Comunidad Autónoma. La liquidación de este impuesto la puede realizar nuestro despacho.
b) En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o viviendas de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del correspondiente a la Comunidad Autónoma donde se ubique la finca, que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. Nuestro despacho le puede asesora en relación con los valores de referencia mínimos exigidos por la Administración Tributaria.
Igualmente podemos asesorarle en procedimientos de comprobación de valores en caso de que existan discrepancias entre el valor declarado y el valor comprobado por la Administración.
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